Eine Forward-Funding-Struktur für eine Data-Center-Projektentwicklung ist ausgewogen, wenn jede wesentliche Zahlung einen objektiv nachgewiesenen Projektwert voraussetzt und die verbleibenden Mittel, Sicherheiten und Fortführungsrechte auch in einer Krisensituation die vollständige Fertigstellung ermöglichen.
Der politisch und wirtschaftlich angestrebte Ausbau der Rechenzentrumskapazitäten erhöht den Bedarf an kapitalintensiven Projektentwicklungen. Für Forward-Funding-Strukturen stellt sich eine zentrale Frage: Wie erhält der Developer frühzeitig Liquidität, während der Käufer seine Zahlungen durch Projektwert, Fertigstellungsmittel und Fortführungsrechte absichert?
Data Center als Belastungsprobe für das Forward Funding
Bei einer Data-Center-Projektentwicklung erwirbt der Käufer nicht nur ein Grundstück mit einem künftigen Gebäude. Er finanziert ein Gesamtprojekt, dessen Wert vom Zusammenspiel von Grundstück und Nutzungsrechten, Planung und Genehmigungen, Bau, Netzanschluss, technischen Anlagen und Inbetriebnahme abhängt. Eine nahezu fertiggestellte Immobilie kann ihren Wert verfehlen, wenn eine betriebsnotwendige Schnittstelle nicht oder nicht rechtzeitig funktioniert.
Damit tritt der Grundkonflikt des Forward Funding deutlich hervor. Der Developer benötigt frühzeitig Liquidität und Spielraum für Änderungen. Der Käufer muss vermeiden, dass seine Zahlungen dem Projektwert vorauseilen oder danach nicht genügend Fertigstellungsmittel verbleiben. Eine tragfähige Struktur weist Risiken der Partei zu, die sie beeinflussen kann, und verbindet die Finanzierung mit einer belastbaren Fortführungsperspektive.
Auszahlungen im Spannungsfeld zwischen Wert und Fertigstellbarkeit
Kaufpreisraten sollten an objektiv feststellbare Meilensteine anknüpfen. Entscheidend kann sein, ob Grundstücks- und Leitungsrechte gesichert sind, Genehmigungen Bestand haben, definierte Planungsstände erreicht wurden und die Voraussetzungen für Netzanschluss und technische Inbetriebnahme fortbestehen, gegebenenfalls bestätigt durch eine unabhängige technische Prüfung. Bedacht werden sollte auch, ob die ausstehenden Kaufpreisanteile und verfügbaren Sicherheiten ausreichen, um das Projekt auch bei Mehrkosten vertragsgemäß zu vollenden. Andernfalls finanziert der Käufer ein ungedecktes Entwicklungsrisiko.
Wechselspiel zwischen Frühem Zugang und Abnahmen
Erhält der Käufer vor Fertigstellung Zugang zum Projekt, um eigene Ausbauleistungen auszuführen, müssen Verantwortungsbereiche, Verkehrssicherungspflichten und Versicherungsschutz klar abgegrenzt werden. Dies gilt auch für die Beweislast bei Schäden, Verzögerungen oder technischen Abweichungen. Teilabnahmen oder mehrere Abnahmen durch den Käufer können zu einer Vorverlagerung von Gefahrübergang, Beweislast oder Gewährleistungsfristen führen. Eine alleinige Schlussabnahme vermeidet diese Zäsuren, kann jedoch den sukzessiven Ausbau erschweren. Die Abnahmen zwischen Developer und Baubeteiligten sollten jedenfalls mit den Prüf- und Abnahmerechten des Käufers abgestimmt werden, etwa durch Beteiligungsrechte oder gemeinsame Begehungen, ohne die Verantwortung des Developers für die Gesamtfertigstellung aufzulösen.
Leistungsstörungen und deren Rechtsfolgen
Fertigstellungssicherheiten wirken nur, wenn Umfang, Sicherungsgeber und auslösende Tatbestände zum Projekt passen. Sie müssen den geschuldeten Ausbauzustand und die entscheidenden technischen Schnittstellen erfassen. Zurückbehaltungsrechte können Sicherheit für die Behebung von Abweichungen oder Durchführung von Restleistungen schaffen, decken aber nicht notwendigerweise sämtliche Nachteile und Mehrkosten, denen der Käufer im Krisenfall ausgesetzt ist.
Auch Verzögerungen sind differenziert zu behandeln. Ein allgemeiner Fertigstellungstermin erfasst nicht zwingend die Folgen eines verspäteten Netzanschlusses, einer ausstehenden Genehmigung oder einer nicht erfolgreichen Inbetriebnahme für Finanzierung, Nutzungsbeginn, Kaufpreis und Exit. Für solche Abhängigkeiten können eigene Meilensteine, Informationspflichten und abgestufte Rechtsfolgen sachgerechter sein. In Betracht kommen die Verschiebung einer Rate, zusätzliche Sicherheiten sowie Fortführungs- oder Beendigungsrechte.
Fortführungsrechte brauchen operative Substanz
Ein Eintrittsrecht bei Ausfall des Developers hilft dem Käufer nur, wenn er das Projekt praktisch fortführen kann. Wesentliche Projektverträge einschließlich Sicherheiten müssen übertragbar oder wenigstens abtretbar sein. Erforderlich sind ferner der Zugriff auf Planungen, Genehmigungen, Projektdaten und technische Dokumentationen sowie das Vorliegen notwendiger Zustimmungen Dritter.
Diese Fortführungsarchitektur muss stehen, bevor erhebliche Mittel fließen. In der Krise lassen sich fehlende Zustimmungen, unklare Nutzungsrechte oder unvollständige Unterlagen meist nur mit zusätzlichem Zeit- und Kapitalaufwand beschaffen. Ein Eintrittsrecht ohne gesicherte operative Grundlagen schützt weder Projektwert noch Fertigstellungstermin.
Fazit
Data Center zeigen klar, worauf es beim Forward Funding ankommt. Ausgewogen ist nicht die vollständige Risikoverlagerung auf Käufer oder Developer. Tragfähig ist eine Struktur, wenn Zahlungen dem nachgewiesenen Projektwert folgen, die Restfinanzierung auch unter Belastung ausreicht und der Käufer das Projekt im Krisenfall tatsächlich fortführen kann.
Über den Autor
Franz Maurer
Dr. Franz Maurer ist Counsel bei CMS und berät nationale und internationale Mandanten bei komplexen Immobilientransaktionen mit besonderem Fokus auf Projektentwicklungen und strategischen Investments. Ein Schwerpunkt seiner Tätigkeit liegt in der Beratung von Rechenzentrumstransaktionen, bei denen er regelmäßig sowohl Projektentwickler als auch Betreiber begleitet. Dabei koordiniert er interdisziplinäre Teams aus den Bereichen Energy, Construction und Public Law und verbindet rechtliche Expertise mit einem ausgeprägten Verständnis für die wirtschaftlichen und regulatorischen Anforderungen von Rechenzentrumsprojekten.
Über CMS
CMS ist eine der größten Wirtschaftskanzleien weltweit. Die Kanzlei berät nationale und internationale Unternehmen umfassend in allen wesentlichen Bereichen des Wirtschaftsrechts. Besondere Expertise bietet CMS im Immobilienrecht und begleitet komplexe Real-Estate-Transaktionen, Projektentwicklungen, Finanzierungen und Investments.
