Welchen Mehrwert schaffen Smart Buildings? by Art-Invest Real Estate Management GmbH & Co. KG

Smart Buildings sind in aller Munde. Doch welche konkreten Erfahrungen gibt es zu Kosten und Nutzen intelligenter Gebäude?

Zusammenfassung:

Die am einfachsten zu messenden Vorteile liegen in der Reduktion des Energieverbrauchs. Die RWTH Aachen (E.ON Energy Research Center / Lehrstuhl für Gebäudeautomation Prof. Dr. Müller) hat das Smart Building Konzept von Art-Invest Real Estate überprüft. Das Ergebnis: mit den eingesetzten Technologien (siehe „Best Practices von A-Z“ am Ende des Artikels) lassen sich Energieeinsparungen von mehr als 30% erzielen. Dies entspricht rund 0,3 €/m² pro Monat. Die Investition in intelligente Technologien sollte in einer frühen Planungsphase erfolgen, um lebenszykluskostenorientiert die beste Lösung zu erzielen. Durch eine integrierte Planung müssen nicht zwangsläufig Mehrkosten für ein intelligentes Gebäude entstehen.[1] Neben Energieeffizienz bietet ein intelligentes Gebäude weitere Vorteile wie Transparenz der Flächennutzung und erhöhten Komfort für die Nutzer mittels einer App. Diese Mehrwerte stellen vor allem für die Mieter einen monetären Mehrwert dar. Ein kooperativer Austausch über die technischen Möglichkeiten und Anforderungen der Mieter gefolgt von einer sachgerechten Allokation des Investments und der laufenden Kosten intelligenter Technologien ist ein weiterer Schlüssel, wie Immobilieneigentümer und Mieter von der Investition in ein intelligentes Gebäude profitieren können.

Nachhaltigkeit, Effizienz und Zufriedenheit sind die wichtigsten Leistungsversprechen eines intelligenten Gebäudes

Um die monetären Mehrwerte eines intelligenten Gebäudes zu erfassen, ist das 3-30-300 Modell von JLL[2] ein guter Bewertungsrahmen, der aufzeigt, in welchen Dimensionen die Mehrwerte für den Nutzer liegen. Daran lässt sich erkennen, dass innerhalb der Gesamtkosten eines Mieters die Nebenkosten (rund 3€/m²/Monat) der kleinste Hebel sind, gefolgt von Miete (30 €/m²/Monat) und den Personalkosten (300 €/m²/Monat). Aus einer Sichtweise heraus, die den langfristigen Nutzer eines Gebäudes – den Mieter – in den Vordergrund rückt, gilt es herauszufinden, wie hoch die Mehrwerte eines intelligenten Gebäudes gegenüber einem konventionellen Gebäude in Bezug auf die Nebenkosten, die Flächennutzung und die Mitarbeiterzufriedenheit sowie Produktivität sind. Am einfachsten zu messen sind die Nebenkosten, bei denen ein intelligentes Gebäude vor allem durch nutzungsbasiert statt zeitbasiert erbrachter Dienstleistungen und Gebäudesteuerung punktet.

Corporates haben wachsende Anforderungen an Nachhaltigkeit und Mitarbeiter-Wellbeing

Bisher gab es nur wenige Erfahrungswerte, wie diese Vorteile auch monetär messbar gemacht werden können, da es schlichtweg an intelligenten Immobilien mangelte, anhand derer man die potentiellen Vorteile eruieren konnte. Nach und nach verlangen aber immer mehr Nutzer – angefangen bei großen Corporates – nach nachhaltigen Immobilien, die gesunde und attraktive, moderne Arbeitsplätze bieten. Der Fokus liegt darauf, eine Immobilie anzumieten, die den Mitarbeitern gute und gesunde Arbeitsbedingungen bietet und die Nachhaltigkeitsziele unterstützt. Gleichzeitig gibt es erste intelligente Immobilien in Deutschland, anhand derer die Vorteile messbar und erlebbar werden. Vor allem die Einsparungen beim Energieverbrauch durch eine nutzungs- statt zeitbasierte sind gut messbar. Erfahrungen zeigen, dass Einsparungen bis zu 30% des Energieverbrauchs bzw. 0,30 €/m² pro Monat erzielbar sind.

Die Coronakrise beschleunigt die Nachfrage nach intelligenten Immobilien

Während des Lockdowns standen zeitweise viele Bürogebäude leer und es kam die Frage auf, wie ein leerstehendes Gebäude gemanagt werden muss. Intelligente Gebäude hätten selbst erkannt, was in ihnen vorgeht und hätten sich automatisch entsprechend angepasst, beispielsweise durch Herunterfahren der Heizung, Lüftung und Klimatisierung und Ausschalten des Lichts in den leerstehenden Bereichen.

Für die Zukunft stellen sich viele Betreiber und Nutzer von Gebäuden die Frage, wie intensiv ein angemietetes Gebäude genutzt werden wird, wenn die Arbeitsorte der Mitarbeiter flexibler werden. Eine intelligente Zugangssteuerung, die regelt, welche Etagen oder Bereiche genutzt werden, kann Betriebskosten sparen. Außerdem wird der Wunsch nach einer Transparenz zur Flächennutzung lauter. Wo früher stichprobenartig Zählungen der Arbeitsplatzbelegung durchgeführt wurden, können dies heute schon längst feinmaschige und IoT-fähige Sensoren übernehmen. Wichtig ist, dass die Daten anonym bzw. DSGVO-konform und sicher erfasst werden. Daraus lassen sich Trends und grafische Auswertungen erstellen, die einen hohen Zugewinn an Informationen über das Nutzungsverhalten und Präferenzen liefert. Noch ist unklar, wie sich die Krise auf die quantitative Flächennachfrage auswirken wird. Klar ist aber, dass die technologische Ausstattung und damit die qualitativen Anforderungen steigen werden. Dies lässt sich zum Beispiel daran belegen, dass vermehrt der Wunsch nach Messung der Luftqualität aufkommt. Eigentümer und Planer werden künftig vermehrt derartige Anforderungen umsetzen müssen, um die Vermietbarkeit der Immobilie sicherzustellen. Auch Investoren legen auf Grund der Langfristigkeit ihrer Anlagestrategie – und vereinzelt klarer Vorgaben in Bezug auf Nachhaltigkeit und CO2-Emissionen – vermehrt ein Augenmerk darauf, ob Immobilien energieeffizient, smart und zukunftsfähig sind. Zukunftsfähig bedeutet, dass sich das Gebäude „upgraden“ lässt und zum Beispiel eine intelligente Grundinfrastruktur gelegt ist („Nervensystem“), die sich erweitern und mit neuen Funktionen („Sinnesorganen“) ausstatten lässt.

Amortisation vieler intelligenter Technologien bereits nach wenigen Jahren

Bei einer Lebenszyklusbetrachtung lohnt es sich oft schon sehr schnell, in intelligente Lösungen zu investieren. Dies setzt jedoch voraus, dass der Projektentwickler oder Bestandshalter die Ziele bereits frühzeitig definiert. In frühen Planungsphasen ist die Beeinflussbarkeit der Lebenszykluskosten hoch und bei einer nutzungsorientierten Planung lassen sich erhebliche Einsparungen über den Lebenszyklus erzielen.

Quelle: Abbildung nach Streck S. (2011) Allgemeine Planungsgrundsätze. In: Wohngebäudeerneuerung. Springer, Berlin, Heidelberg.

Win-Win Situation für Mieter und Eigentümer

Die Herausforderung besteht darin, die eventuellen Mehrkosten sachgerecht zu allokieren. Da die Mehrwerte in der Betriebsphase entstehen, sollte die Finanzierung in eine überlegene Technologie auch durch die Profiteure der entstehenden Mehrwerte getragen werden. „Wir haben die Erfahrung gemacht, dass viele Mieter bereit sind, höhere Mieten zu bezahlen, wenn die Kosten unter dem Strich niedriger sind als die Zusatzmiete.“, so Johannes Nußbaum, Head of Innovation bei Art-Invest Real Estate. Neben einer Zusatzmiete ist auch die Umlage laufender Lizenzgebühren smarter Lösungen über die Nebenkosten oder eine Einmalzahlung üblich. Die Anbieter intelligenter Gebäudetechnologien im Bereich Hardware und Software haben diese Mechanismen verstanden und aus ihren Erfahrungen mit den Immobilienunternehmen gelernt. Daraus sind flexible Preisstrategien entstanden, die den unterschiedlichen Renditekalkulationen von exitgetriebenen Trader-Developern auf der einen Seite und langfristigen Bestandshaltern auf der anderen Seite Rechnung tragen. So profitieren Mieter und Eigentümer gleichermaßen.

[1] Hierzu liegen aktuell Konzepte vor allem aus dem Bereich Gebäudeautomation vor. Eine empirische Überprüfung bedarf weiterer Erfahrungswerte aus der Praxis. Bislang sind Mehrkosten von rund 1-4% der Baukosten als Referenzwert für höhere Capex intelligenter Gebäude der Richtwert.

[2]  https://www.us.jll.com/en/trends-and-insights/workplace/a-surprising-way-to-cut-real-estate-costs#:~:text=The%203%2D30%2D300%20rule%20illustrates%20the%20average%20order%20of,square%20foot%2C%20per%20year).&text=While%20actual%20figures%20will%20vary,a%20solid%20rule%20of%20thumb.

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