Preismodelle im Smart BuildingNeben Building Information Modeling stellen Smart Buildings aktuell das Zukunftsthema der Bau- und Immobilienbranche dar. Zurecht, denn Smart Building Lösungen sind in der Lage, die gebäudetechnische Grundlage für diverse Megatrends unserer Zeit zu schaffen – darunter die New Work Bewegung und das nachhaltige Energiemanagement. Ein wesentliches Erfolgskriterium für den Einsatz der intelligenten Gebäudetechnik ist die Preisfindung, die in diesem Artikel beleuchtet werden soll.

1         Was ist ein Smart Building?

Der Begriff Smart Building wird aktuell sehr häufig und in unterschiedlichen Kontexten verwendet. Eine einheitliche Definition des Begriffes und der damit verbundenen Lösungen existiert noch nicht [1]. Ziel eines Smart Buildings ist es jedoch, durch eine System-, Daten- und IT-Integration eine bessere Kontrolle, höhere Effektivität und Interaktion bei der Nutzerkommunikation zu erreichen. Die Grundlage eines Smart Buildings bilden hierbei Daten und deren Analyse [2] [3].Eine Möglichkeit, sich einer einheitlichen Definition von Smart Building zu nähern, ist die Analyse von Use Cases. Hierbei steht regelmäßig die Optimierung des Flächenmanagements, des Energiemanagements sowie eine Optimierung der Serviceleistungen auf Grundlage von Daten aus den Gebäuden im Fokus. So kann mit Smart Building Komponenten beispielsweise das Nutzungsverhalten anhand von Kurven, Diagrammen, Heatmaps sowie künstlicher Intelligenz erkannt und darauf reagiert werden. Stark frequentierte Flächen können ausgebaut, kaum genutzte Flächen einer anderen Verwendung zugeführt werden. Darüber hinaus soll der Nutzerkomfort durch Smart Buildings gesteigert werden. Räume werden beispielsweise zum richtigen Zeitpunkt und den Nutzerbedürfnissen entsprechend aufgeheizt [4]. Mögliche Use Cases sind in Abbildung 1 dargestellt.

Abbildung 1: Mögliche Use Cases im Smart Building (Eigene Darstellung in Anlehnung an: [4])

2         Preismodelle bei Smart Buildings

Auch GOLDBECK widmet sich der Entwicklung von Smart Building Lösungen. Hierbei wurde festgestellt, dass für die Bestandteile eines Smart Buildings (Hardware, Cloud und Software für die Visualisierung und Steuerung) eine Vielzahl an unterschiedlichen Preismodellen existieren. Um diese für Smart Building zu verstehen, sind zunächst die einzelnen Bestandteile eines Smart Buildings zu analysieren. Folgende Komponenten spielen eine Rolle:

• Die notwendige Hardware, inkl. Zählern, Sensoren, Aktoren, kabelgebundenen und funkbasierten Automationsnetzwerk und Gateways.
• Die Cloud, bestehend aus unterschiedlichen Onlinespeichern, die die Daten empfangen und ablegen sowie diversen aktivierbaren Cloudfunktionen, z.B. auf den im Onlinespeicher abgelegten Daten und unterschiedlichen Möglichkeiten zur Darstellung der Daten.
• Spezialisierte Software für Visualisierungen und Steuerung, die über eine Onlinefreigabe auf Daten in der Cloud zugreift und diese für Visualisierungen, Berechnungen und Eingriffe nutzt.

Auf dieser Grundlage können verschiedene Darstellungen von aktuellen und historischen Daten für Facility Manager, Immobilieneigentümer und Immobiliennutzer erstellt werden. Darüber hinaus können Prognosen, Optimierungspotenziale und Key Performance Indicators aufgezeigt werden.Aktuell existiert eine Vielzahl von Unternehmen, die Leistungen in den drei vorgenannten Bereichen erbringen. Neben bereits am Markt etablierten Unternehmen drängen zunehmend Start-Ups auf den Markt, die bestimmte Aspekte der Komponenten abbilden. Dies führt dazu, dass unterschiedliche Preismodelle existieren:

1. Festpreis: Einmalig zu zahlender Preis für die umfängliche Bereitstellung einer Leistung oder Hardware.
2. X-as-a-Service (XaaS): Ein Produkt, eine Dienstleistung, eine Infrastruktur (spezialisierte Datenbankstruktur), eine Platform (Cloud) oder eine Software wird zur Nutzung – in der Regel in der Cloud – angeboten.
3. Mischformen: Eine Kombination aus Festpreis und X-as-a-Service, z. B. ein Festpreis für die Implementierung einer Leistung und eine monatliche Gebühr für Updates und Services.
4. Preise nach Aufwand: Die Kosten werden abgerechnet, z. B. auf Grundlage von Einheitspreisen.

Abbildung 2: Preismodelle im Bereich Smart BuildingIn den jeweiligen Preismodellen können unterschiedliche Abrechnungsmodelle die Grundlage bilden, zum Beispiel Preis:

• pro Speichervolumen (in der Cloud)
• pro bearbeitetes Datenvolumen (in der Cloud)
• pro Zeitvolumen (z.B. Nutzungszeiten)
• pro Arbeitsgeschwindigkeiten (in der Cloud)
• pro Funktion (z.B. Raumbuchung oder Indoornavigation)
• pro m² der zu Grunde liegenden Fläche
• pro Gebäude
• pro Nutzer

Folglich existieren am Markt vielfältige Ansätze für die Abrechnung von Smart Building Lösungen, die je nach Anbieter teilweise stark variieren.

3         Beispielhafte Darstellung an einem Use Case

Im Rahmen der Umsetzung von Smart Buildings kommt es regelmäßig dazu, dass verschiedene Preismodelle aus Hard- und Software sowie der Cloud gleichzeitig auftreten. Dies soll nachfolgend am Use Case Indoor Navigation dargestellt werden. Unter Indoor Navigation wird die Wegeführung im Gebäude verstanden, z.B. zu einem Raum oder einer Person. Zur Lokalisierung der Personen im Gebäude werden sogenannte Beacons benötigt, die Bluetooth-Signale (z.B. von einem Mobiltelefon) orten können. Diese sind häufig in Multisensoren eingebaut. Die hierfür notwendige Hardware wird in der Regel mit einem Festpreis für die Hardwarebeistellung und Installation sowie einem Product-as-a-Service-Preis bepreist. Zur Nutzung der Daten wird darüber hinaus eine Software zur Visualisierung benötigt, die ebenfalls regelmäßig mit einem Festpreis und laufenden Kosten berechnet wird. Für notwendige Analysen werdend darüber hinaus Cloud-Kosten fällig. Das Beispiel zeigt, dass eine Vielzahl von unterschiedlichen Preismodellen beachtet werden muss. Insbesondere bei integrierten Lösungen erschwert dies die Preisfindung enorm. Vor diesem Hintergrund ist es notwendig, dass die Kosten systematisiert  – und damit für Kunden kalkulierbar werden.

4         Workshop

In dem Workshop „Preisemodelle im Smart Building“, der im Rahmen der RealProptech 2020 stattfindet, möchten wir die Preismodelle von Smart Building Komponenten sowie integrierten Lösungen thematisieren. Diskutieren Sie mit uns über Ihre Erfahrungen, den Ist-Zustand, über mögliche und notwendige Weiterentwicklungen – mit dem Ziel, gemeinsam ein Preismodell zu erdenken, das für alle Stakeholder gleichermaßen sinnvoll und wirtschaftlich ist.

5         Literaturverzeichnis

[1]A. Baum, PropTech 3.0: the future of real estate, Oxford: Said Business School University of Oxford, 2017.[2]A. H. Buckman, M. Mayfield und S. Beck, „What is a Smart Building?,“ Smart and Sustainable Built Environment, pp. 92-109, 2014.[3]J. Sinopoli, Advanced Technology for Smart Buildings, Norwood: Artech House, 2016.[4]GOLDBECK GmbH, „Produktkatalog Bürogebäude,“ 2020. [Online]. Available: https://www.goldbeck.de/downloads/.Niels Bartels, Innovationsmanager GOLDBECK GmbH, Monheim

M.Sc. Niels Bartels studierte Wirtschafts- und Bauingenieurwesen an der DHBW Stuttgart und der Universität Wuppertal. Im Januar 2020 verteidigte er erfolgreich seine Promotion am Institut für Baubetriebswesen der TU Dresden. Derzeit arbeitet er als Innovationsmanager bei der GOLDBECK GmbH und ist dort verantwortlich für Smart Building, die Systematisierung der Technischen Gebäudeausrüstung sowie für Projekte zur Digitalisierung des Bauens.Gerhard Weilandt, Innovationsmanager GOLDBECK GmbH, Monheim

Dipl.-Ing. Gerhard Weilandt studierte Elektrotechnik und Automatisierungstechnik an der Bergischen Universität Wuppertal. Nach leitenden Positionen in der Planung und Projektdurchführung bei verschiedenen Generalunternehmen, wechselte er 2013 zunächst als Projektleiter und später als Leiter Gebäudetechnik zu GOLDBECK. Heute verantwortet er als Innovationsmanager die Weiterentwicklung von Smart Building und Technischer Gebäudeausrüstung.Du suchst Impulse zur zukünftigen Ausrichtungen Deines Verantwortungsbereichs? Oder neue Umsatzmöglichkeiten?Profitiere vom Netzwerken, gezielten PropTech Scouting oder aktiven Digitalisierungs-Begleitung bei blackprint Booster!Mehr von den Experten für die digitale Immobilienbranche:

Alexander Ubach-Utermöhl               Sarah Maria SchlesingerManaging Director                               Managing Directorauu@blackprintbooster.vcsas@blackprintbooster.vc